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SHARM EL SHEIKH

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Dal sito dell'Ambasciata italiana al Cairo.

Recenti sviluppi normativi hanno tuttavia notevolmente facilitato le transazioni immobiliari per gli stranieri in Egitto. Anche se limitate solo ad alcune aree, le zone geografiche interessate dalle ultime modifiche legislative sono quelle di maggiore interesse turistico.

Quest'articolo presenta in modo sommario l'attuale stato della normativa relativa all'acquisto di proprietà da parte di stranieri in Egitto ed illustra brevemente gli atti necessari per effettuare il trasferimento di un immobile.

Per affrontare casi specifici e concreti, data la complessità della normativa e le numerose eccezioni previste da specifici atti di legge, si rende sempre indispensabile avvalersi della consulenza di uno studio legale locale di fiducia.

1. Proprietà di immobili da parte di stranieri.

La normativa generale che disciplina il possesso di immobili costruiti e non-costruiti da parte di stranieri in Egitto è contenuta nella Legge n. 230/1996 ("Legge 230"), che riguarda l'intero territorio del Paese, ad eccezione di alcuni tipi di terreno e di alcune specifiche zone che vedremo in seguito, oltre che di determinate aree di frontiera, militari o considerate rilevanti ai fini della sicurezza nazionale.

Tali ultime porzioni di territorio sono identificate da numerosi e diversi atti normativi specifici, che rappresentano una normativa speciale che non può essere analizzata in questo articolo per motivi di spazio.

L'art. 1 della Legge 230 definisce il termine "possesso" comprendendo sia la proprietà totale sia il semplice usufrutto dell'immobile. Inoltre, lo stesso articolo definisce una società come "straniera" se la maggioranza del capitale della società stessa non è detenuto da egiziani, anche se questa società è stata costituita ai sensi della legge egiziana.

L'art. 2 della Legge 230 limita il possesso di uno straniero a due sole proprietà sul territorio egiziano a scopo di abitazione. Ogni singola proprietà non può avere una superficie eccedente i 4.000 m2. La legge prevede che il Primo Ministro possa accordare esenzioni a queste restrizioni nei casi in cui ritenga che lo straniero in questione meriti una tale eccezione. La procedura per ottenere tale esenzione è spesso lunga ed il risultato della richiesta non è sempre positivo.

Una restrizione molto importante è contenuta nell'articolo 5 della Legge 230, che proibisce ad uno straniero di alienare un immobile acquisito prima di cinque anni dal momento in cui è diventato proprietario dell'immobile stesso. Anche in questo caso, il Primo Ministro può permettere eccezioni autorizzando lo straniero a vendere un immobile prima della fine del periodo di 5 anni.

Infine, la legge non consente agli stranieri il possesso di terreni ubicati nel deserto o destinati ad uso agricolo.

La conseguenza giuridica prevista per le vendite che infrangono i disposti della Legge 230 è che esse sono invalide e non possono essere registrate. Tutte e due le parti e il giudice istruttorio possono richiedere una sentenza giudiziaria che confermi l'invalidit√† di questa vendita. Una tale sentenza può anche essere resa dal tribunale di propria iniziativa.

Eccezioni previste dal Decreto n. 548/2005 del Primo Ministro

a. Situazione Generale

Il Decreto n. 548/2005 del Primo Ministro, che si riferisce alla Legge 230, e che riguarda la proprietà e l'usufrutto di stranieri di unità residenziali in alcune zone d'Egitto, fra le quali si trovano le aree turistiche di Hurghada, Mar Rosso, Marsa Matrouh e Sidi Abdel Rahman, prevede al suo art. 1 che uno straniero sia giuridicamente trattato come un egiziano con riguardo alla proprietà di unità residenziali. In particolare, l'art. 3 del Decreto prevede che gli stranieri che ottengono la proprietà o l'usufrutto di unità possano alienare queste unità dal momento in cui ne hanno acquisito il diritto al possesso. Di conseguenza, questi casi costituiscono un'eccezione al divieto contenuto nella Legge 230 di rivendere se non dopo un periodo di 5 anni dalla registrazione.

b. L'eccezione di Sharm El Sheikh

Ai sensi dell'art. 2 del Decreto n. 548 /2005, è consentito accordare esclusivamente un diritto di usufrutto (per una durata massima di 99 anni) a stranieri per unità residenziali situati nella città di Sharm El Sheikh. L'usufrutto richiede l'autorizzazione dell'autorità competente, che deve essere accordata con l'emissione di uno specifico decreto di approvazione.

Come è il caso per la proprietà acquisita nelle altre zone geografiche menzionate, anche il diritto di usufrutto può liberamente essere trasferito non appena acquisito, in deroga rispetto a quanto stabilito dalla Legge 230/1996.

3. Trasferimenti di proprietà immobiliare nella pratica egiziana

a. Due atti di vendita

Nel diritto egiziano, la proprietà immobiliare è trasferita con l'iscrizione dell'acquirente nell'apposito registro immobiliare. Nella pratica, una transazione immobiliare consiste in due atti di vendita, e per ciò non si distingue molto dalla pratica in Italia.

Il primo atto, detto 'aqd ibtida'iy, può essere descritto come una sorta di contratto preliminare, che impegna e obbliga le parti ad effettuare il trasferimento di proprietà vero e proprio. Un tale atto deve contenere indicazioni sull'oggetto della vendita, il prezzo e le condizioni principali della stessa. Quest'atto non trasferisce di per sè la proprietà, non ha quindi i cd. effetti reali, ma obbliga comunque il venditore a compiere tutti gli atti necessari per effettuare il trasferimento.

Il secondo atto, detto 'aqd niha'iy, viene predisposto dalle autorità del registro immobiliare e serve invece al vero e proprio trasferimento della proprietà tramite registrazione nel registro immobiliare. Spesso il venditore rilascia una procura irrevocabile per il trasferimento dell'immobile all'acquirente con la firma del primo atto ed il pagamento del prezzo d'acquisto. Questa procura, che autorizza l'acquirente a firmare il secondo atto come rappresentante legale del venditore, non garantisce comunque che il venditore non abbia rilasciato altre procure precedenti, e non gli impedisce di farlo in un secondo tempo.

Particolarità riguardanti la registrazione di immobili

Un immobile è registrato in nome del primo acquirente che presenta una domanda di registrazione insieme al secondo atto ('aqd niha'iy). Per la priorità nella registrazione dell'immobile non ha importanza la data in cui il primo atto ('aqd ibtida'iy) √® stato concluso tra il venditore e l'acquirente.

Nonostante questo, nella prassi, molti immobili in Egitto non sono registrati. In particolare nella provincia del Mar Rosso, la maggioranza degli immobili non sono registrati. Questo è parzialmente dovuto a considerazioni fiscali e parzialmente alla mancata conoscenza della normativa egiziana da parte degli acquirenti. Sebbene la vendita senza registrazione sia molto diffusa, questo modo di procedere è, per motivi evidenti, sconsigliabile dal punto di vista legale.

4. Conclusione

Come dimostrato qui sopra, i recenti sviluppi normativi hanno abolito numerose restrizioni ai quali era soggetto l'acquirente straniero e rendono quindi oggi più facile procedere ad un acquisto immobiliare sicuro.

Nella pratica, la proprietà di acquirenti di unità residenziali - facendo parte di progetti immobiliari - spesso non è registrata prima del termine dei lavori di costruzione. Nella maggior parte dei casi, questo accade soltanto anni dopo la conclusione del contratto (preliminare) di vendita. Questo fatto solitamente non impedisce agli acquirenti di pagare almeno una parte del prezzo d'acquisto al momento della conclusione dell'atto, pagando, poi, il saldo restante a seconda del progredire dei lavori.

Per gli stranieri, questa pratica può apparire sorprendente. Ciononostante - esercitando la giusta cautela e avvalendosi di una consulenza legale seria - l'acquisto di immobili in Egitto da parte di stranieri, anche se più complesso che in Europa, può essere considerato un investimento sicuro in termini giuridici.